Как принять квартиру в новостройке

Ввод здания в эксплуатацию и передача ключей: в чем разница?

Многие не понимают, в чем главные отличия между передачей ключей от квартиры владельцу и процессом, о котором идет речь в статье (то есть вводом в работу). Здесь все просто. Первый период, касающийся ввода объекта, устанавливается ориентировочно и выражается, как правило, в квартальном исчислении. Здесь строительная компания опирается на опыт выполнения работ и приблизительные сроки, когда строительство объекта должно быть завершено. Если это необходимо, то такой срок может корректироваться застройщиком без необходимости уведомления об этом будущих владельцев той или иной квартиры. Такая практика действует в 2016 году и является общепринятой. При этом изменение срока может производиться не только в большем, но и в меньшем направлении.

Что касается срока передачи ключей, то он находит отображение непосредственно в договоре. Здесь требования более жесткие, чем в случае обычного ввода в эксплуатацию. Если в договоре прописано, что квартира должна быть передана владельцу не позже, чем 25 октября 2016 года, то именно до этой даты пользователь должен получить квартиру. Здесь корректировка срока со стороны застройщика без информирования дольщика запрещена.

Если же застройщик нарушает прописанный в договоре срок, то за каждые сутки просрочки он обязан выплачивать 1/150 от процента рефинансирования. По этой причине застройщик делает все возможное, чтобы акт проверки имел положительный характер, а сам ввод в эксплуатацию произошел в оговоренные сроки.

Как привило, промежуток между двумя событиями (передачей ключей и вводом) составляет не больше шести месяцев. В крайнем случае, процедура может растянуться, и разница составит один год. Конечно, это не говорит о том, что строительная компания завершит ввод в эксплуатацию и не будет раздавать ключи дольщикам. Здесь стоит помнить, что охрана объекта – дорогое удовольствие. С другой стороны, все юридические права на проведение таких манипуляций у него будут.

Что делать при обнаружении брака?

Если при осмотре дома и квартиры были выявлены дефекты, необходимо добиться их устранения в установленные на законодательном уровне сроки.

Застройщик может начать уговаривать покупателя подписать акт, заверяя, что весь брак будет устранён быстро и полностью. Но на деле такой исход – крайняя редкость.

Подпись покупателя жилья под актом приёма-передачи – это юридически заверенное согласие с качеством выполненных работ. Ни один здравомыслящий застройщик не будет устранять брак после подписания документа!

Чтобы все выявленные недочёты были исправлены полностью, необходимо предпринять следующие шаги:

Составить лист осмотра помещения и внести в него все обнаруженные проблемы как можно подробнее,
Перенести все выявленные недочёты с листа осмотра в дефектный акт, составленный в 2-х экземплярах,
Получить на своём экземпляре подпись ответственного лица со стороны застройщика. Акт можно направить на юридический адрес застройщика заказным письмом. После получения письма компания обязана в течение 45 дней устранить все обнаруженные заказчиком существенные дефекты,
Если брак и недочёты выявлены после подписания акта, необходимо составить претензию с требованием устранить их и направить в адрес застройщика.

Бланк листа осмотра (дефектной ведомости) квартиры и претензии застройщику о неустойке за нарушение сроков сдачи дома.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
данным конструкторской документации;
действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что необходимо осмотреть при приеме квартиры

Приемку квартиры рекомендуется начать еще на подходе к дому. Начните со двора.

Состояние прилегающей к дому территории многое (если не все) говорит о качестве выполненных работ и отношении подрядчика к своей работе.

Наличие озеленения (минимум – ровных, спланированных газонов), асфальта на дорогах и плитки на тротуарах, отсутствие видимых дефектов – все это тоже должно быть принято покупателем квартиры. Не стоит молчать. Надо сразу указывать представителю подрядчика на выявленные дефекты.

Осмотрев двор, следует внимательно осмотреть дом снаружи. На внешних стенах не должно быть видимых дефектов, подтеков. Стыки окон и стен должны быть запенены, зашпатлеваны и окрашены. Окрашивание стен (если оно есть) должно быть ровным и однотонным.

Следующим этапом является осмотр подъезда. Все знают, что лифты не запускают при сдаче квартир. Однако они должны быть установлены, в местах общего пользования полы и стены покрыты плиткой и покрашены, лампочки быть и гореть, проходы и лестничные марши не быть захламленными строительным мусором.

Начать прием квартиры рекомендуем со стен и потолков. Жильцам ЖК Новые Островцы это не составит проблемы. Все дома построены с использованием современных материалов по новейшим технологиям. В них отсутствуют дефекты и недоделки.

А вот покупателям квартир в других новостройках рекомендуем при проверке стен, потолков и полов использовать правило длиной 2 м. Если правила нет можно воспользоваться ровной деревянной рейкой.

Допускаются небольшие перепады на всех поверхностях. Однако они должны быть в пределах, оговоренных в СНиП.

Высота комнат должна соответствовать заявленной в проекте. Отклонение в меньшую сторону является достаточным основанием для того чтобы не принимать квартиру.

Определенные сложности могут возникнуть с определением качества выполнения работ по устройству пола. На первый взгляд он может показаться качественным и ровным. Однако невозможно без вскрытия узнать, что находится под финишным покрытием. А знать это надо. Как быть?

Проблема решается относительно просто. На все работы, произведенные таким образом, что их результат не виден при сдаче, должны быть оформлены акты скрытых работ.

Все акты скрытых работ хранятся у подрядчика. Он обязан предоставлять их по требованию покупателя квартиры.

Следующим шагом является приемка качества изготовления установки дверей и окон. Здесь все довольно просто.

Внешним осмотром определяется наличие либо отсутствие сколов, трещин, царапин и других дефектов.

Вертикальность установки определяется с помощью уровня. В случае отсутствия уровня вертикальность можно определить следующим образом. Дверь или окно открываются на 45 градусов и отпускаются. Правильно установленные окна и двери двигаться не будут. А вот установленные с перекосом начнут самопроизвольно закрываться или открываться. В какую сторону пошло движение в ту сторону окно или дверь и завалено.

Довольно распространенным дефектом является тяжелое закрывание (открывание) окна или двери. При входе в дверную коробку или выходе из нее их « закусывает».

Причиной является нарушение правил установки. Как правило, к этому приводит излишнее давление монтажной пены или распорок. И то и другие – вина строителей, а значит должно быть устранено ими и за их счет.

Ну и, конечно же, необходимо проверить качество герметизации входных дверей и окон. Сделать это несложно:

Осмотреть визуально
Провести по периметру (а при проверке окон еще и под подоконниками) рукой держа в ней зажженную зажигалку или спичку. При проверке огонь должен гореть ровно. Колебания пламени свидетельствуют о наличии щелей.

Поскольку в этой статье говориться про порядок приема квартиры без отделки в новостройке прием коммуникаций описывать не будем – их просто в квартире нет. Исключение – вентиляция.

Проверить работу вентиляционных шахт довольно просто. К вентиляционным отверстиям подносятся зажженные зажигалка или спичка. Если пламя отклоняется в сторону вентиляционной шахты – тяга есть. Если не отклоняется – тяги нет и подрядчику необходимо разобраться почему.

Подать документы на получение права собственности

Всё делается в МФЦ. Берём с собой паспорт, дду, ипотечный договор, акт приёма-передачи, отчёт об оценке, кадастровый номер квартиры, закладную (или соглашение об её отмене). Берём талончик и ждём. Вроде ничего не забыли.

У вас сначала сотрудник МФЦ проверит все документы, потом вам надо будет произвести оплату госпошлины (2 000 рублей). Далее ваши документы забирают с описью:

Здесь указывается список документов и что-то наподобие трек-номера заявления

Максимальный срок рассмотрения — 10 рабочих дней. По идее, вам должны будут позвонить из МФЦ по готовности. На практике лично мне позвонили, когда уже получил заветный документ. Поэтому лучше самостоятельно отслеживать.

На выходе вы получите обратно свои документы и самое важное — выписку из ЕГРН. Лист А4 с печатями и табличками

Никакой красивой бумаги. Как говорится: «Друзьям расскажешь, в инстаграм не выложишь».

Мы почти всё. Остался последний шаг.

Какие требования можно предъявить застройщику

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

трудность контроля действий подрядчиков;
возможность нарушения сроков;
отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

кассовые чеки;
выписки с лицевого счета в банке;
письменные расписки;
договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

На что обратить внимание во время приемки?

Приёмка квартиры включает в себя осмотр всего здания, в котором она расположена. Владелец помещения в МКД является собственником квадратных метров не только своей квартиры, но и мест общего пользования.

Поэтому он имеет полное право проверить качество отделки всех помещений в доме.

Проверка документов

В первую очередь необходимо удостовериться, что здание, в котором куплена квартира, сдано в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес.

О введении дома в эксплуатацию свидетельствует акт, подписанный государственной комиссией.

Приёмка квартиры осуществляется в два этапа:

Сначала покупатели встречаются с представителями застройщика в офисе, проводят сверку всех документов. Если владельцами помещения оформлены несколько лиц, то присутствие всех лично или доверенного от них лица – обязательное условие;
После проверки соответствия документов на объект, назначается дата осмотра и приёмки квартиры.

Инструменты

Осмотр дома и квартиры потребует применения некоторых инструментов, поэтому их нужно заранее подготовить и иметь при себе во время процедуры.

Комплект инструментов состоит из следующих предметов:

ручка и блокнот;
фонарик;
спички или зажигалка;
строительный уровень;
рулетка;
стремянка или табуретка;
мощный электроприбор;
вольтметр и тестер для розеток;
молоток.

О том, на что обратить внимание во время осмотра квартиры перед ее покупкой, читайте в статье

Подъезд и лифт

Осмотр жилого помещения начинается с мест общего пользования. Подъезд – это общее имущество всех МКД, поэтому все замеченные в нём недочёты стоит внести в лист осмотра.

На стенах в подъезде не должно быть трещин, на полу – отколотой плитки. Дверь в подъезд должна плотно закрываться.

Далее следует убедиться в исправности лифтов.

В подъезде хотя бы один лифт (грузовой или пассажирский) должен находиться в рабочем состоянии.

Электрощит и тепловой узел

Состояние электрощитовой и теплового узла дома говорит об отношении фирмы-застройщика к своей работе. Приборы должны находиться в рабочем состоянии, в обязательном порядке иметь паспорта, на счётчиках должны стоять пломбы.

Фото электрощитовой в новостройке.

Чердак и подвальные помещения

Жильцам первого и последнего этажей обязательно необходимо проверить состояние подвала и чердака.

В подвале контролируют состояние труб, наличие хлама и посторонних запахов. Осмотр чердака позволит проконтролировать состояние крыши.

И так, что же именно входит и сколько стоит предчистовая отделка?

Полная штукатурка и шпатлевка стен.

Поверхность должна быть ровной, без бугров, ям, трещин и других дефектов. Допускаются погрешности на отдельных участках, но они не могут быть более 1-2 мм

Также обязательно обратите внимание на отслоения материала, сколы, различные повреждения и следы от инструментов, поверхность должна быть чистой и аккуратной. Иначе можно потребовать повторного проведения работ для устранения дефектов

Монтаж окон.

Между стеной и системой при установке не должно быть зазоров. Во время монтажа используют монтажную пену, а далее сверху накладывается лента, которая используется для защиты пены от разрушений. Они могут возникнуть в результате попадания солнечных лучей или воды. Подоконники должны устанавливаться на одном уровне и не препятствовать потоку воздуха, идущему от батарей

При осмотре оконных систем важно обратить внимание на целостность стекол и качество работы замков

Крепкая и качественная стяжка пола.

Стяжка на полу должна быть идеально ровной. В дальнейшем на нее будет укладываться напольное покрытие (линолеум, плитка, паркет, ламинат и так далее). Места стыков между стеной и полом обязательно должны быть обработаны. Стяжка пола обязана быть не только ровной, но и прочной. Присутствие любых дефектов подтверждает низкое качество материалов.

Монтаж системы отопления.

Важно, чтобы все детали были установлены в соответствии с требованиями, это позволит в дальнейшем спокойно ее использовать. Для того чтобы убирать завоздушенность в отопительный период, на системе обязательно должны быть установлены краны Маевского

В зависимости от числа секций на батареях и радиаторах необходима установка соответствующего количества кронштейнов. Обычно на один прибор определяют не менее трех кронштейнов. Важно, чтобы система была в равноудаленном положении от подоконника и пола.

Отделка потолков.

Побелка должна быть идеальной, а поверхность ровной

Важно, чтобы на потолках не было сколов, трещин, повреждений. Далее на нем будет проводиться чистовая отделка

Она подразумевает использование различных материалов для декорирования, осветления помещения и создания многоуровневых конструкций.

Монтируется электропроводка и трубы.

В квартиру обязательно необходимо провести водопровод и обустроить канализационную систему. Также электропроводка монтируется по предварительно подготовленному и утвержденному плану. Соответственно расположение ламп и розеток определяет застройщик, но в дальнейшем их можно переносить по необходимости.

Установка межкомнатных дверей.

Во время черновой отделки обычно в квартире имеются только входные двери. Но во время передчистовой отделки есть возможность, при желании, поставить и межкомнатные. Это удобно, так как во время чистовых работ скроются все недостатки.

Какие нарушения в строительстве и отделке, обнаруженные при приемке или позже, могут и должны быть устранены застройщиком

Любое отклонение от строительных норм и требований, которые прописаны в СНИПах и ГОСТах, договоре долевого участия, будет считаться дефектом.

Обратите внимание на договор долевого участия, в нем должны быть прописаны все обязательные СНИПы и ГОСТы для застройщика. Ориентируйтесь на договор, прежде чем, осматривать новое жилье

Перечислим самые распространенные нарушения в строительстве и отделке жилых помещений:

Трещины в бетонной стяжке.
Отсутствие бетонной стяжки.
Трещины в перекрытиях, перегородках.
Отсутствие межкомнатных перегородок, которые по плану квартиры заявлены.
Перепад уровня пола.
Большие промежутки между стыками плит.
Отклонение стен.
Битая плитка, кафель и т.п.
Неровно наклеенные обои.
Тонкие входные двери, некачественные.
Отсутствие окон, подоконников.
Отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле.
Замкнувшая проводка. Неполадки с электрикой.
Неисправности инженерных систем.

Этот список можно продолжать. Визуально вы должны осмотреть квартиру на наличие таких дефектов

Особенное внимание уделите квартире с отделкой, так как она должна быть полностью готова к вселению. Любое нарушение должно быть зафиксировано и устранено застройщиком еще до заезда в новое жилье

В случае, когда недочеты обнаруживаются после приемки квартиры — например, в момент проживания, — то все дефекты все равно должны быть устранены.

Например, не стоит верить строителям, которые заявляют о трещинах в стенах, так как «дом должен осесть». Трещин в стене, даже под обоями, быть не должно.

Существуют и скрытые дефекты, которые дольщик не увидит без использования специального оборудования.

Перечислим, какие скрытые дефекты могут быть:

Неверная закладка фундамента, которая может привести к обрушению перекрытий, трещинам на стенах.
Выделение вредных веществ из строительных материалов некачественного типа.
Повышенный радиационный фон.
Опасные электромагнитные излучения.

Прежде чем дом примут в эксплуатацию, комиссия будет проводить данные исследования и определять скрытые недостатки. Если же они будут, то разрешение на ввод в эксплуатацию компания застройщика вряд ли получит.

Если же застройщик устранит недостатки, то ему придется повторно доказывать, что дом соответствует всем стандартам.

Можете изучить документацию, — застройщик не имеет прав вам в этом отказывать.

Что делать при обнаружении брака?

Чтобы все выявленные недочёты были исправлены полностью, необходимо предпринять следующие шаги:

Составить лист осмотра помещения и внести в него все обнаруженные проблемы как можно подробнее;
Перенести все выявленные недочёты с листа осмотра в дефектный акт, составленный в 2-х экземплярах;
Получить на своём экземпляре подпись ответственного лица со стороны застройщика. Акт можно направить на юридический адрес застройщика заказным письмом. После получения письма компания обязана в течение 45 дней устранить все обнаруженные заказчиком существенные дефекты;
Если брак и недочёты выявлены после подписания акта, необходимо составить претензию с требованием устранить их и направить в адрес застройщика.

Запишем все!

Все выявленные нами недостатки фиксируются в специальный документ. Выше он уже упоминался под названием «дефектовой ведомости», но может называться и иначе — например, «листом осмотра», «дефектным актом» или как-то еще

Важное условие — его должны подписать не только вы, но и представитель застройщика. Теперь, согласно закону «О защите прав потребителей», девелопер должен выполнить все ремонтные работы не позже, чем через 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон)

В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Как правило, девелопер дает гарантию на качество строительных работ. Если жилье приобретается в соответствии с 214-ФЗ, то гарантия на него составит 5 лет. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты.

Застройщик не успевает достроить дом в срок

Предупредить дольщика. Ожидание введение объекта в строй, получения ключей может неожиданно затянуться. Застройщик может не уложиться в заявленные сроки: в таких случаях он должен предупредить дольщиков.

Согласно 214-ФЗ, застройщик должен сделать две вещи: во-первых, не позднее, чем за два месяца информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок; во-вторых, предложить изменить договор, – поясняет Антон Жуйков, руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.».

«Важно отличать срок строительства, который может быть однократно перенесен застройщиком, и срок передачи застройщиком объекта дольщику по ДДУ, который не может быть продлен соглашением в договоре», – добавляет юрист. Согласно ст

452 ГК РФ, дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.

Вместе с тем, по словам Жуйкова, существует судебная практика, подтверждающая законность однократного переноса срока строительства, если это предусмотрено договором с застройщиком, что вполне соответствует Гражданскому кодексу РФ. В таком случае, согласие дольщика и заключение отдельного соглашения не требуется.

Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договораАнтон Жуйков
руководитель юридической службы «Ю.С.Т.Э.»

Получить неустойку. Если строительная компания не сдает объект вовремя, нужно написать претензию и добиваться неустойки, а если застройщик не удовлетворяет ее добровольно – отправляться в суд. Шансы на успех весьма велики, считает Антон Жуйков: «Судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора».

На стороне покупателя и еще одно мощное оружие – закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП). Правоотношения дольщика и застройщика полностью подпадают под регулирование данного закона (в частности, размер неустойки, согласно ст.23, составляет 1% от цены товара за каждый день просрочки). Согласно ЗоЗПП, потребитель вправе обращаться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения застройщика. Закон допускает обращение в суд без направления досудебной претензии, но лучше это делать. Ведь если застройщик не удовлетворяет требования дольщика в добровольном порядке, то суд потом взыскивает в пользу потребителя также и штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 3 ст. 13 ЗоЗПП). Если же не направить претензию, то этой возможности не остается.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения

В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.

В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.

Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению. С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.

Обратите внимание!

Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:

дефекты внутренней и внешней отделки;
отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
несоответствие помещения по части заявленной площади;
отсутствие лифтов либо их неисправность;
другие существенные недочеты.

Обратите внимание!

Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.

В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.

Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.